NOCIONES GENERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Por: StudiumLEGIS.

SUMARIO: 1. Antecedentes. 2. Evolución histórica. 3. Etimología. 4. Naturaleza jurídica. 5. Definición. 6. Diferencia con otras figuras. 7. Características del arrendamiento.

1.      Antecedentes.

El contrato de arrendamiento ocupa un lugar privilegiado dentro del código civil peruano de 1984[1]. BIGIO CHREM, afirma, El contrato de arrendamiento, ubicado dentro del libro VII sobre fuente de las obligaciones, sección segunda de los contratos nominados. Título VI del código civil de 1984, ha sido regulado de manera autónoma.

El código vigente le da un tratamiento distinto al que tenía en el código del 1936, empezando por su denominación, continuando con la distinción que hace al respecto a los contratos de locación de servicio y de obra, así como la ampliación del ámbito de aplicación de dicho contrato al no limitarlo a la sesión del uso de cosas únicamente, como se hacía en el código derogado.[2]

El autor citado agrega, “El código del 1936, al igual que el código civil colombiano, incluía en el contrato de arrendamiento la locatio-conductio ya de una cosa, ya de un servicio o de una obra, siguiendo el esquema del derecho romano”.[3] Continua el autor, “La regulación del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio entre los derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad al inversionista para así desarrollar la industria de la construcción que con urgencia reclama el país”.[4]

2.      Evolución histórica.

En el Derecho Romano la locatio conductio comprendió: la locatio conductio rerum (locación de cosas) que era un contrato consensual por el cual el locator convenía en ceder al conductorel uso de una cosa prometiendo éste pagar una compensación; la locatio conductio operis (locación de obra) que era un contrato consensual por el cual el conductor prometía un cierto resultado obtenido con su trabajo a cambio de una compensación que debía ser pagada por el locator; y la locatio conductio operarum ( locación deservicios) que es también un contrato consensual en el que el locator prometía servicios de una cierta especie a cambio de una remuneración que debía ser pagado por el beneficiario de ello[5].

Al igual que el Derecho Romano, el Código Civil de 1936 legisló sobre estas tres formas de locación en un mismo título (el V), comprendiéndolas en una misma definición: “Por la locación-conducción una persona sede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida” (art. 1490) La naturaleza de la prestación objeto de la obligación del locador no es la misma en estos tres tipos de contratos: en la locación de cosas, la prestación consiste en ceder el uso de un bien; en tanto que en la locación de obra y en la locación de servicios la prestación consiste en realizar un servicio que involucra el esfuerzo humano. Por esta razón el Código Civil de 1984 apartándose del esquema romano regula por separado estos tres contratos y cambia la denominación de locación-conducción de cosas por la de arrendamiento.

3.      Etimología.

Para Gonzales Alcántara, “El termino arrendamiento, de etimología latina, proviene de arpor ad, acción; sedere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; tiene tres acepciones diferente: a) acción de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda”[6].

Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatiorei, locatio operartum y locatio operaris fasciendi. La locatio se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo II a. C. cuando apareció la renta de tierras. Posteriormente, ya en época del imperio, en roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenzó el alquiler de viviendas.

La locación, en el derecho romano, se aplica al acto jurídico por el cual una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste esencialmente en la concesión temporal de uso o goce de un bien mediante el paso de una renta o precio determinados.[7]

4.      Naturaleza jurídica.

La doctrina no es pacífica al tratar el tema de la naturaleza jurídica del derecho que confiere el contrato al arrendatario. En efecto, hay quienes sostienen que el derecho de este es de naturaleza real y otros que, por el contrario, afirma que se trata de un derecho personal.

Es importante tener presente que la consideración de si el derecho del arrendamiento es de uno u otro carácter, generalmente responde al análisis que efectúa cada autor de un determinado derecho positivo, sea este nacional o extranjero.

Sobre la base de esta premisa, debe de admitirse que la doctrina prevaleciente, es aquella que considera al derecho de arrendatario como un derecho de crédito.

En nuestro régimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el consentimiento de las partes, sin que se requiera la entrega simultánea del bien para su perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendatario tiene el derecho de solicitar al arrendador, en ejecución del contrato, la entrega del bien y de sus accesorios.

Tiene, además, el derecho de exigirle una prestación de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien. Finalmente, tiene derecho a no ser perturbado por el arrendador en su uso pacífico.[8] Por consiguiente, todas estas obligaciones generan una relación personal entre arrendador y arrendatario.

De otro lado, de tenerse presente que una vez que ha sido cumplida por el arrendador la prestación de entrega, es indudable que el arrendador establece, a su vez, un contrato directo con el bien materia del contrato.

Asimismo, no puede desconocerse que si bien el contrato confiere al arrendatario solo un derecho de uso, es incuestionable que este ejercita u derecho poseyendo el bien, lo cual podría llevar a pensar que el arrendatario, como sostiene algún sector de la doctrina, tiene un derecho real.

Sin embargo, de admitirse que el derecho de arrendatario sería un derecho real, estaría dentro de sus características su carácter de oponibilidad absoluta frente a terceros, circunstancia que no se presenta al examinar las siguientes normas de nuestro ordenamiento legal.[9] Inc. 2. Del Art. 1708 del Código Civil. Inc.1. Del Art. 1705; Art. 1670 C. C.; Inc. 1 art. 1708 C.C.

Una posición intermedia sostienen autores como Sánchez Román, Valverde, De Diego, Díaz Moreno, López de Haro y otros, quienes estiman estima que se puede distinguir entre el arrendamiento no inscrito y el inscrito, el primero le asigna una naturaleza personal y al segundo una naturaleza real.

5.       Definición.

El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislación peruana. Esto se entiende, pues es uno de los contratos más usuales y antiguos[10].

Para HESEGUER GUICH, “El contrato de arrendamiento deberá ser entendido como aquel acuerdo por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago periódico de una suma de dinero (renta), como contraprestación de dicho goce”[11].

Por otro lado, para José Alejandro Bonivento citado por HESEGUER, el arrendamiento es “el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino, cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico”.[12]

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”. (LASTARRIA, 1864).

6.       Diferencia con otras figuras.

ARRENDAMIENTO	COMODATO	DERECHO DE USO	DERECHO DE USUFRUCTO
-  Permite usar, o gozar, de un bien temporalmente. -  Es a título oneroso. -  Es trasmisible, se permite la cesión de posición contractual a tercero. -  Nace del contrato. -  Si el arrendador permanece usando por tiempo mayo al convenido, se entiende que continúa la relación obligatoria. -  la muerte del arrendatario no genera la extinción del contrato. -  el arrendatario requerirá del consentimiento del arrendador si desea subarrendar o ceder el bien. -  Solo es oponible  a tercero si está inscrito.	-  El comodante se obliga frente al comodatario a entregarle un bien no consumible para que lo use por cierto tiempo, o para cierto fin y luego lo devuelva. -  Es a título gratuito. -  Es temporal. -  Se permite al comodante la restitución del bien antes del vencimiento del plazo del contrato, por urgencia imprevista.	-  Es intransmisible. -  Nace por contrato, mediante acto unilateral o por testamento. -  Si el usuario permace usando el bien por tiempo mayo al convenido y el propietario no exige su devolución, dicho usuario se convertirá en ocupante precario.	-  No solo permite   la facultad de goce del bien, sino también la de disfrute del mismo. -  Es temporal. -  Confiere al usufructuario la acción reivindicatoria. -  Se extingue por muerte del usuario. -  Puede constituirse a título de liberalidad o a cambio de una contraprestación. -  El usuario tiene libre disponibilidad de su derecho, pudiendo arrendar el bien o transferir su derecho sin consentimiento de quien le confirió el derecho. -  Se constituye por contrato, acto unilateral, testamento, o por ley. -  Es oponible a terceros, por ser derecho real.

7.      Características del arrendamiento.

Artículo 1666º.- “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

El profesor CASTILLO[13], toma en cuenta las siguientes características: En cuanto al nombre, regulación, estructura, contenido, autonomía, formación, tiempo, negociación, rol económico, función, sujetos a quienes obliga, prestación valoración riesgo y efectos; tomando en cuenta al profesor BIGIO y PUENTE LAVALLE, por lo que tomamos como referencia a dichos autores citados.

Siguiendo el modelo de todos los contratos que regula el código civil, el artículo 1666 contiene la definición de arrendamiento, cuyos elementos componentes se exponen a continuación: desarrollaremos tomando en cuenta al profesor BIGIO CHREM[14].

  a)      Contrato consensual: el arrendamiento es un contrato de carácter consensual, por cuanto se perfecciona con el solo acuerdo de voluntad y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes: sin que se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de formación del contrato.[15]

  b)      Contrato informal: no es un contrato solemne puesto que para su celebración no se establece una forma determinada cuya inobservancia se sanciona con nulidad. De modo que las partes tienen plena libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar de toda clase de bienes.[16]

  c)      Contrato con prestaciones reciprocas: es un contrato con prestaciones reciprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestación de la entrega el bien que debe de ceder temporalmente el uso; y, correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestación consistente en pagar la merced conductiva.

Así que la reciprocidad se manifiesta no solo mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la vinculación existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestaciones y contraprestaciones.[17]

   d)     Contrato oneroso: se caracteriza también este contrato por ser oneroso, en la medida que implica tanto ventajas como sacrificios para el arrendador y el arrendatario.

 e)      Contrato conmutativo: el arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde la formación del contrato, están en condiciones de conocer con certeza cuales son las ventajas que les va a reportar su celebración.

  f)       Bien materia del contrato: el objeto del contrato puede ser un bien material o inmaterial. De este modo el arrendador puede dar en arrendamiento una cosa u objeto corporal al arrendatario; o también, un bien incorporal.[18]

El numeral no hace distingo acerca de  si el bien materia de arrendamiento debe ser necesariamente “no consumible” o, si puede ser bien “consumible”.

Por la naturaleza del contrato, en virtud del cual el arrendatario se obliga a devolver el mismo bien, se entiende que, en principio, el bien debe de ser no consumible puesto que se cede el uso de un bien que debe ser restituido. Sin embargo, aunque no sea usual el arrendamiento de este tipo de bienes, nada obsta para que el referido contrato verse también sobre un bien de naturaleza consumible no necesariamente debe ser consumido. Así, por ejemplo, en el caso de arrendarse una colección de vinos a fin de ser exhibida en una feria. Asimismo, el bien materia de arrendamiento puede ser determinado o determinable.[19]

  g)      Cesión de uso: como se observa de la definición del contrato, nuestro código civil regula el arrendamiento de uso. Por tanto, la celebración de este contrato no confiere al arrendatario el derecho de apropiarse de los provechos  provenientes del bien materia de contrato. Así pues, se puede afirmar que el arrendatario es un poseedor que no hace suyo los frutos.

Nótese que la cesión del uso del bien es la obligación principal del arrendador, la misma que se cumple con la entrega del bien y sus accesorios el arrendatario, en el tiempo y lugar acordados.[20]

   h)      Pago de cierta renta: el arrendatario se obliga esencialmente al paso de la renta. Conviene indicar que la renta es la merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio, precio, compensación o contraprestación que se obliga a pagar el arrendatario al arrendador por la cesión temporal de uso de un bien.[21]

La renta debe ser determinada o, al menos, se susceptible de determinación. En cambio, si no se hubiera acordado la renta, el arrendamiento no se habría formado por falta de acuerdo sobre un de sus elementos esenciales.

   i)    Duración del arrendamiento, temporalidad: el arrendamiento no tiene característica de ser temporal. El legislador no desea que la propiedad se encuentre desprovista por largo tiempo de derecho de uso que es uno de sus atributos.

Esta característica ha sido consagrada en el artículo 1688 del C.C. en cuanto establece que la duración del arrendamiento no puede exceder de 10 años. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o  a incapaces el plazo no puede exceder de 6 años. Po consiguiente, nuestra legislación no admite la validez de los arrendamientos perpetuos.

Cuando el arrendamiento excede de los referidos plazos se entiende reducido a los límites señalados. En este punto concuerda con la intención del legislador de preservar los contratos; por lo que, en lugar de quitarle validez al acto, se refirió la formula en virtud de la cual se anulan los efectos en lo que se excede los plazos máximos establecidos por la ley.[22]

  j)    Tracto sucesivo: al tratarse esta característica del arrendamiento, Luis María Rezzoníco, profesor argentino de derecho civil, explica las razones por las cuales considera que se trata de un contrato de tracto sucesivo, de la siguiente manera:

“es un contrato de ejecución o tracto sucesivo, continuativo, fluyente y no instantáneo: la obligación del locador, proporcionar al locatario el uso (…) de la cosa dada en locación, se cumple a cada instante, continuamente, así como recíprocamente el locatario cumple su obligación de pagar el precio de la loción. Puede decirse que por cada instante del uso y goce de la cosa locada por el locatario, corresponde al locador una parte proporcional del alquiler convenido”[23]

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[1]CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de los contratos típicos”. Pontificia Universidad Católica Del Perú. 2002. P. 235.

[2]BIGIO CHREM, Jack. “Contratos Civiles Y Modernos De Empresa”, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. Pag.121.

[3]Ibídem, P. 122.

[4]Ibídem, P. 123.

[5] DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial IV. Consejo Editorial Civitas, 1ra. Edición 2010 España. p. 257. En: http://biblioteca.uam.es/derecho/practicum/practicum13.html

[6] Gonzales Alcántara, Juan. “El Arrendamiento”. En: http://biblio.juridicas.unam.mx/revista/pdf/derechocomparado/78/art/art5.pdf

[7]Ibídem, P. 888.

[8] : BIGIO CHREM, Jack. “Contratos Civiles Y Modernos De Empresa”. Ob cit. P. 129.

[9]Ibídem.P. 130.

[10] CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de los contratos típicos”. Pontificia Universidad Católica Del Perú. 2002. P. 235.

[11] HESEGUER GUICH, Diego. “Manual de contratos Comentados”. Estudio Caballero Bustamante. 2004. P. 233.

[12] ALEJANDRO BONIVENTO, José. Citado Por: ORJUELA PATAQUIVA, Claudia M. “Contrato De Arrendamiento Civil En Colombia Y Su Normatividad Vigente”. En: http://intellectum.unisabana.edu.co:8080/jspui/bitstream/10818/5316/1/129812.pdf P. 20.

[13]CASTILLO FREYRE, Mario. “Tratado de los contratos típicos”. Pontificia Universidad Católica Del Perú. 2002.

[14]BIGIO CHREM, Jack. “Contratos Civiles Y Modernos De Empresa”, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210.

[15]BIGIO CHREM, Jack. “Contratos Civiles Y Modernos De Empresa”, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. P.  124. El autor agrega: “el carácter consensual del arrendamiento queda precisado, puyes, mediante  al frase legal “se obliga” que emplea el numeral 1666 del código civil”.

[16]Ibíd.

[17]Ibíd.

[18]Ibíd.

[19]Ibíd.

[20]Ibídem. P. 125.

[21]Ibíd.

[22]Ibídem. P. 128.

[23] REZZINICO, Luis María: “Estudio de los contratos en nuestro derecho Civil” P. 8. Citado por: BIGIO CHREM, Jack. “Contratos Civiles Y Modernos De Empresa”, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. P. 129.